دراسة Minds: عقبات معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية لدى صناديق التقاعد السويسرية

المنهجية

تُظهر محاكاة للفئة المستهدفة أجريت بواسطة Minds أن 72% من أعضاء مجالس إدارة صناديق التقاعد السويسرية يعتبرون واجب العناية الواجبة الائتماني بموجب قانون BVG عقبة لا يمكن تجاوزها أمام قبول تراجع عوائد العقارات المتوافقة مع معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية. وبالتنسيق مع بيانات المكتب الفيدرالي للإحصاء BFS، توضح الدراسة أنه يتعين على مديري الأصول تعديل حججهم بشكل جذري لنجاح طرح الاستثمارات العقارية الخضراء.

تستند هذه الدراسة إلى تحليل دقيق للغاية ومحاكاة للفئة المستهدفة تم إجراؤها عبر البنية التحتية لمنصة Minds. تم إنشاء 310 شخصيات افتراضية تمثل صناع القرار في مؤسسات التقاعد السويسرية لتشكيل مجموعة الاستطلاع. يعكس تكوين هذه المجموعة الواقع الديموغرافي والنفسي لأعضاء مجالس الإدارة، ورؤساء الاستثمار، ومسؤولي معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية في سويسرا. ولضمان الصلاحية، تمت معايرة الملفات الشخصية بناءً على البيانات الهيكلية الرسمية الصادرة عن المكتب الفيدرالي للإحصاء BFS، بالإضافة إلى النماذج الديموغرافية والنفسية المعتمدة.

على عكس مجموعات الاستطلاع المادية التقليدية، التي غالباً ما يستغرق استقطاب المشاركين فيها شهوراً ويتطلب موارد مالية كبيرة في سوق التقاعد السويسري الخاضع لتنظيم صارم، تتيح Minds التحقق السريع والمتكرر من فرضيات السوق. يجب فهم بيانات البحث التي تمت محاكاتها على أنها توجيهية ومرتبطة بالسياق؛ إذ تهدف إلى اختبار الفرضيات المتعلقة بالعقبات التنظيمية والمقاومة النفسية في مبيعات B2B قبل تعبئة الموارد المادية. وقد تم تقييم معالجة بيانات العملاء ومتطلبات النشر المحددة لمساحة العمل المهيأة بما يتماشى مع السياسات الداخلية ذات الصلة.

الصراع القانوني: المادة 71 من قانون BVG مقابل تراجع عوائد معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية

يمثل الهيكل القانوني للتقاعد المهني in سويسرا أحد أكبر العقبات أمام إزالة الكربون من المحافظ العقارية. فبموجب المادة 71 من القانون الفيدرالي للتأمين على الشيخوخة والورثة والعجز المهني (BVG)، والمادة 51 من لائحة التأمين على الشيخوخة والورثة والعجز المهني (BVV 2)، يلتزم أعضاء مجالس الإدارة قانوناً بإدارة أصول التقاعد بصفة ائتمانية وبأقصى درجات العناية. ويتمثل الهدف الأساسي في تأمين التزامات المعاشات التقاعدية على المدى الطويل من خلال تحقيق عائد متوافق مع السوق مع توزيع مناسب للمخاطر.

على الرغم من تأكيد المجلس الفيدرالي في تقاريره حول الاستدامة في القطاع المالي على أن دمج معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية (ESG) يجب أن يكون جزءاً من التقييم الحديث للمخاطر، فإن الهامش القانوني للتنازل المتعمد عن العوائد يظل ضيقاً للغاية. إن عضو مجلس الإدارة الذي يشتري عقاراً بعائد أولي منخفض بشكل ملحوظ لمجرد أنه يتمتع بتصنيف ممتاز في معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية يعرض نفسه لخطر دعاوى المسؤولية القانونية. وتدقق السلطات الرقابية بصرامة في الالتزام بالعوائد المتوافقة مع السوق. وطالما لا يوجد نص قانوني صريح يساوي بين الأهداف البيئية والالتزامات المالية، فإن مبدأ الحيطة والحذر هو الذي يسود.

توضح المحاكاة أن واجب العناية الواجبة الائتماني لا يُنظر إليه كإطار نظري، بل كمخاطرة مسؤولية يومية ملموسة. ويواجه مديرو الأصول الذين يركزون في عروضهم التقديمية بشكل أساسي على الأثر البيئي جداراً من الصمت من جانب مجالس إدارة صناديق التقاعد السويسرية. لذلك، يجب أن تنتقل الحجج بالضرورة من المستوى الأخلاقي إلى مستوى العوائد المعدلة حسب المخاطر. ويجب ترجمة كل حجة خضراء إلى لغة الاستدامة المالية لتكون مقنعة أمام مجلس الإدارة والجهات الرقابية.

وهم العلاوة الخضراء: لماذا يتريث أعضاء مجالس الإدارة؟

في الاتصالات التسويقية لمديري الأصول، غالباً ما يُعرض مفهوم العلاوة الخضراء كسيناريو مفيد للجميع. ويُقال إن المباني الجديدة عالية الكفاءة والمتوافقة مع معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية توفر عوائد أكثر استقراراً على المدى الطويل، وتسجل معدلات شغور أقل، وتتمتع بالحماية من الغرامات التنظيمية المستقبلية. ومع ذلك، من منظور صناع القرار في صناديق التقاعد السويسرية الذين تمت محاكاتهم، فإن هذه الحجة لا تصمد طويلاً في الممارسة العملية.

يتسم واقع أسواق العقارات السويسرية بحساسية عالية تجاه أسعار الشراء وعوائد التوزيع المباشرة. وتواجه العديد من صناديق التقاعد ضغوطاً كبيرة لتمويل المعاشات التقاعدية الحالية لجيل المتقاعدين الحالي، مما يتطلب تدفقات نقدية مستقرة ومتاحة على المدى القصير. وبالتالي، فإن أي مبنى جديد باهظ الثمن بعائد أولي منخفض يقل، على سبيل المثال، عن 2.5% في المناطق الحضرية الكبرى مثل Zürich أو Genf يهدد تخطيط السيولة هذا، حتى لو كان المبنى معتمداً كحيادي الكربون على المدى الطويل.

علاوة على ذلك، تُظهر محاكاة Minds تفضيلاً واضحاً لمسارات التحديث التدريجي للمحافظ الحالية مقارنة بشراء عقارات نموذجية باهظة الثمن متوافقة مع معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية. يفضل 64% من صناع القرار الذين تمت محاكاتهم تحسين كفاءة الطاقة في العقارات القائمة تدريجياً، بدلاً من تجميد رأس المال في مبانٍ جديدة خضراء ومبالغ في سعرها. يتيح هذا النهج للصناديق توزيع الاستثمارات على عدة سنوات، والاستفادة المثلى من التأثيرات الضريبية، وتعديل إيرادات الإيجار تدريجياً في إطار الإمكانات القانونية، دون تعريض عوائد التوزيع الجارية لخطر مفاجئ.

أنماط الحجج لمديري الأصول: تقليل المخاطر بدلاً من المناشدات الأخلاقية

للتغلب على عقبات تخصيص العقارات المتوافقة مع معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية، يتعين على مديري الأصول إعادة توجيه استراتيجيات المبيعات والاتصال لديهم بشكل جذري. وتُظهر محاكاة Minds أن المناشدات الأخلاقية لحماية المناخ أو الإشارات إلى اتفاقية باريس تظل بلا تأثير على غالبية أعضاء مجالس الإدارة، بل قد تثير شكوكهم. وفي المقابل، تحقق الحجج التي تدمج معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية كعامل خطورة ملموس في التحليل المالي التقليدي نجاحاً كبيراً.

تكمن الأداة الرئيسية في قياس مخاطر الأصول المتعثرة. يجب على مديري الأصول حساب كيفية تأثير فرض ضرائب الكربون المستقبلية، أو قوانين الطاقة الولائية الأكثر صرامة (مثل تلك التي تم تشديدها بالفعل في ولايتي Zürich أو Genf)، أو ارتفاع أسعار الكربون على عائد العقارات التقليدية بدقة. وفقط عندما يمكن إثبات أن العقار الذي يبدو عالي العائد ولكنه ضعيف من حيث كفاءة الطاقة سيسجل على المدى المتوسط عائداً معدلاً حسب المخاطر أسوأ من العقار المتوافق مع معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية - بسبب الحاجة الهائلة للتحديث أو تراجع القيمة التنظيمي - يكون لمجلس الإدارة مبرر قانوني لاختيار العقار الأكثر اخضراراً.

إن الاستعداد لقبول عائد أولي منخفض محدود